Ratgeber von Entrümpelung Edel, Berlin-Gesundbrunnen · Stand: November 2026 · Keine Rechtsberatung: Bei rechtlichen Fragen im Einzelfall helfen Nachlassgericht, Mieterverein oder Anwalt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er geht auf Mitbewohner (Ehepartner, Kinder im Haushalt) oder auf die Erben über (§§ 563, 564 BGB).
- Erben können innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen. Der Vertrag endet dann zum Ende des übernächsten Monats.
- Für die Ausschlagung des Erbes haben Sie sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB). Wer räumt und verwertet, kann das Erbe damit annehmen.
- Sichern ist immer erlaubt: Betreten, Post holen, Kühlschrank leeren, Wertsachen und Dokumente in Sicherheit bringen.
- Die Kosten trägt der Nachlass, nicht automatisch die Familie.
- Ein Erbschein ist für die Räumung nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber ein Nachweis als Erbe wird oft verlangt.
Wer darf die Wohnung betreten und räumen?
Die Erben, vom ersten Tag an
Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen auf die Erben über (§ 1922 BGB), auch der Besitz an der Wohnung und allem, was darin steht (§ 857 BGB). Die Erben dürfen die Wohnung also betreten, ohne dass ein Gericht etwas entscheiden muss. Wer Erbe ist, ergibt sich aus Testament oder Erbvertrag, sonst aus der gesetzlichen Erbfolge.
Erbschein oder Testament?
Ein Erbschein ist für die Räumung nicht vorgeschrieben. In der Praxis wollen Vermieter, Banken und Versorger aber einen Nachweis sehen. Gibt es ein notarielles Testament, reicht oft dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es kein Testament oder nur ein handschriftliches, ist der Erbschein meist der sicherste Weg. Zuständig ist in Berlin das Amtsgericht als Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Informationen und Merkblätter dazu bietet berlin.de unter „Nachlass, Erbschaft, Testament“.
Mehrere Erben
Erben mehrere, bilden sie eine Erbengemeinschaft und verwalten den Nachlass gemeinsam (§ 2038 BGB). Kündigung und Auftrag für die Räumung unterschreiben am besten alle, oder einer handelt mit schriftlicher Vollmacht der anderen. Was zur Erhaltung nötig ist, darf jeder allein: Wasser abstellen, Heizung herunterdrehen, Fenster schließen, Wertsachen sichern. Halten Sie solche Schritte kurz schriftlich fest, das vermeidet später Streit.
Vollmacht über den Tod hinaus
Hatte der Verstorbene jemandem eine Vollmacht „über den Tod hinaus“ erteilt, kann diese Person auch jetzt noch handeln, etwa gegenüber Bank oder Vermieter. Sie vertritt dann die Erben. Bei Streit unter den Erben sollte sie sich mit ihnen abstimmen.
Was passiert mit dem Mietvertrag?
Wer in der Wohnung lebt, tritt ein
Lebte der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner mit in der Wohnung, tritt er automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 Abs. 1 BGB). Gab es keinen, treten Kinder, andere Angehörige oder Menschen ein, die mit dem Verstorbenen einen dauerhaften gemeinsamen Haushalt geführt haben (§ 563 Abs. 2). Wer das nicht möchte, kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod dem Vermieter erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzt. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Standen mehrere Personen von Anfang an als Mieter im Vertrag, läuft er mit den überlebenden Mitmietern weiter (§ 563a).
Sonst geht der Vertrag auf die Erben über
Lebte niemand mit in der Wohnung, wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Dann dürfen sowohl die Erben als auch der Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Monatsfrist beginnt, wenn die Erben vom Tod erfahren haben und wissen, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist. Der Vermieter braucht für diese Kündigung gegenüber den Erben keinen Grund.
Häufiger Fehler in Ratgebern: Für Wohnungen gilt § 564 BGB, nicht § 580. Die Vorschrift § 580 betrifft die Miete anderer Sachen, etwa Gewerberäume.
Wann endet der Vertrag? Die Frist berechnen
Die gesetzliche Frist steht in § 573d Abs. 2 BGB: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Der Samstag zählt dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Karenzfrist nicht als Werktag mit. Planen Sie lieber ein paar Tage Puffer ein.
| Kündigung geht zu | Mietverhältnis endet |
|---|---|
| bis 3. Werktag im Januar | 31. März |
| nach dem 3. Werktag im Januar | 30. April |
| bis 3. Werktag im Juni | 31. August |
| bis 3. Werktag im November | 31. Januar |
Wer die Monatsfrist verpasst, kann nur noch ordentlich kündigen. Für Mieter ist das dieselbe Frist, aber der Vermieter muss dann nicht mitspielen, wenn etwa ein Kündigungsausschluss vereinbart war.
Form der Kündigung
Kündigen Sie schriftlich mit Unterschrift (§ 568 BGB), nicht per E-Mail. Am besten unterschreiben alle Erben, oder einer mit Vollmacht der anderen. Legen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde und den Erbnachweis bei. Senden Sie die Kündigung per Einwurf-Einschreiben oder geben Sie sie gegen Empfangsbestätigung ab.
[Namen aller Erben], [Anschriften]
An [Vermieter / Hausverwaltung], [Anschrift]
Außerordentliche Kündigung nach § 564 BGB, Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung [Anschrift, Lage]
Sehr geehrte Damen und Herren,
[Name des Verstorbenen] ist am [Datum] verstorben. Als Erben kündigen wir das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Sterbeurkunde und Erbnachweis liegen in Kopie bei. Gern vereinbaren wir einen früheren Übergabetermin, sobald die Wohnung geräumt ist. Bitte bestätigen Sie den Eingang schriftlich.
Mit freundlichen Grüßen
[Ort, Datum, Unterschriften]
Früher raus
Bis zum Ende des Mietvertrags läuft die Miete weiter, bezahlt aus dem Nachlass. Ist die Wohnung früher leer, fragen Sie den Vermieter nach einem Aufhebungsvertrag. In Berlin sind viele Vermieter froh, wenn sie schnell neu vermieten können.
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Sechs Wochen Bedenkzeit
Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, wenn Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung wissen. Bei einem Testament beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Lebte der Verstorbene zuletzt nur im Ausland oder sind Sie selbst bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate. Lassen Sie die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB). Ausgeschlagen wird gegenüber dem Nachlassgericht, persönlich oder notariell beglaubigt.
Was als Annahme gilt und was nicht
Das bloße Betreten der Wohnung ist keine Annahme. Auch wer vor der Entscheidung dringende Dinge erledigt, nimmt das Erbe damit nicht an (§ 1959 BGB regelt solche Geschäfte vor der Ausschlagung). Erlaubt und sinnvoll sind zum Beispiel:
- Wohnung sichern, Wasser und Heizung regeln, verderbliche Lebensmittel entsorgen
- Post holen, Dokumente und Wertsachen in Sicherheit bringen
- Beerdigung organisieren
Riskant ist dagegen, Möbel zu verkaufen, Wertsachen zu verschenken, Geld vom Konto für eigene Zwecke abzuheben oder die Wohnung komplett räumen zu lassen. Das kann als Annahme ausgelegt werden. Ist der Nachlass vielleicht überschuldet, klären Sie die Frage deshalb vor der Räumung, im Zweifel mit dem Nachlassgericht oder einem Anwalt.
Wenn das Geld im Nachlass nicht reicht
Erben haften für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), dazu gehören auch Miete und Räumung. Stellt sich nach der Annahme heraus, dass der Nachlass nicht reicht, können Erben ihre Haftung auf den Nachlass beschränken, etwa über ein Nachlassinsolvenzverfahren oder die sogenannte Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB). Das ist ein Fall für anwaltliche Beratung.
Wenn niemand erbt
Schlägt ein Erbe aus, sind die nächsten in der Erbfolge an der Reihe. Schlagen alle aus, erbt am Ende das Land (§ 1936 BGB). Bis die Erben feststehen, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB), auch auf Antrag eines Gläubigers wie des Vermieters (§ 1961 BGB). Er kümmert sich dann um Kündigung und Räumung. Wer wirksam ausgeschlagen hat, ist dafür nicht mehr zuständig.
Zeitplan Woche für Woche
| Wann | Was |
|---|---|
| Tag 1 bis 3 | Wohnung sichern: Schlüssel einsammeln, Fenster schließen, Kühlschrank leeren, Heizung auf Frostschutz, Post holen |
| Woche 1 | Sterbeurkunde beim Standesamt, Bestattung, Testament suchen und beim Nachlassgericht abgeben, Vermieter informieren |
| Woche 2 | Überblick über Vermögen und Schulden, Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung vorbereiten |
| bis Woche 4 | Mietvertrag kündigen, innerhalb eines Monats nach Kenntnis (§ 564 BGB) |
| bis Woche 6 | Frist zur Ausschlagung endet (§ 1944 BGB) |
| danach | Familie teilt Erinnerungsstücke auf, Angebote für die Räumung einholen, Besichtigung |
| 2 bis 3 Wochen vor Mietende | Räumung, danach Übergabe mit Protokoll |
Vor der Räumung sichern
Dokumente
- Testament, Erbvertrag, Familienstammbuch, Personalausweis, Geburts- und Heiratsurkunde
- Mietvertrag, Kautionsnachweis, letzte Nebenkostenabrechnung
- Kontoauszüge, Sparbücher, Depotunterlagen, Schließfachschlüssel
- Versicherungspolicen (Leben, Sterbegeld, Hausrat, Haftpflicht), Rentenbescheide
- Fahrzeugpapiere, Grundbuchauszüge, Steuerbescheide der letzten Jahre
Wertsachen und Fundstücke
Schmuck, Bargeld, Uhren, Münzen und Sammlungen gehören zum Nachlass und müssen unter allen Erben aufgeteilt werden. Machen Sie Fotos und eine einfache Liste, bevor etwas die Wohnung verlässt. Beim Räumen tauchen oft noch Dinge auf, die niemand gesucht hat, etwa Unterlagen in Schrankfächern oder Umschläge in Büchern. Bei uns gilt: Alles, was nach Dokument, Foto, Geld oder persönlichem Gegenstand aussieht, legen wir beiseite und übergeben es Ihnen.
Digitaler Nachlass
Auch Handy, Computer, E-Mail-Konten, soziale Netzwerke und Online-Abos gehören zum Erbe. Geräte nicht entsorgen, bevor geklärt ist, was darauf ist. Zugangsdaten finden sich oft in Notizbüchern oder Ordnern. Viele Anbieter haben eigene Verfahren für Hinterbliebene.
Erinnerungen
Fotoalben, Briefe und kleine Gegenstände sind für viele Familien das Wichtigste. Gehen Sie, wenn möglich, gemeinsam durch die Wohnung und markieren Sie mit Klebezetteln, wer was nehmen möchte. Fotografieren Sie die Räume, bevor sie geräumt werden.
Verträge kündigen und abmelden
| Was | Was zu tun ist |
|---|---|
| Strom, Gas, Wasser | Versorger informieren, Zählerstand bei Übergabe melden |
| Telefon, Internet, Mobilfunk | mit Sterbeurkunde kündigen, viele Anbieter haben Sonderregeln für Todesfälle |
| Rundfunkbeitrag | beim Beitragsservice abmelden |
| Rente | Rentenservice der Deutschen Post informieren, meist schon über das Standesamt |
| Bank, Versicherungen | mit Sterbeurkunde und Erbnachweis melden |
| Zeitungen, Vereine, Abos, Streaming | kündigen |
| Post | Nachsendeauftrag an einen Erben |
Selbst räumen oder eine Firma beauftragen?
Für eine kleine Wohnung mit wenig Möbeln kann es reichen, selbst zu räumen. Einzelne Möbel holt in Berlin die BSR als Sperrmüll ab, vieles nehmen die Recyclinghöfe an. Bei einer ganzen Wohnung kommen schnell mehrere Wochenenden, ein Transporter, Helfer und Sondermüll zusammen, und die Wohnung muss trotzdem bis zum Mietende besenrein sein.
Eine Firma lohnt sich, wenn die Wohnung voll ist, die Erben weit weg wohnen oder die Zeit knapp wird. Achten Sie auf einen schriftlichen Festpreis nach Besichtigung, einen Entsorgungsnachweis und die besenreine Übergabe. Woran Sie seriöse Angebote erkennen, steht im Ratgeber Was kostet eine Wohnungsauflösung in Berlin?.
Was kostet die Räumung, und wer zahlt?
Die Kosten der Räumung sind eine Nachlassverbindlichkeit. Sie werden aus dem Nachlass bezahlt: vom Konto des Verstorbenen, aus Erspartem oder aus dem Erlös verwertbarer Gegenstände. Bei uns beginnt eine Nachlassauflösung bei 800 €, eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung bei 750 €. Den genauen Festpreis nennen wir nach kostenfreier Besichtigung. Gut erhaltene Möbel, Antiquitäten und Sammlungen rechnen wir an. Den Preis bestimmen vor allem Menge, Stockwerk und der Weg zum Fahrzeug.
Wer in anderen Fällen zahlt, etwa bei Grundsicherungsgeld, Sozialhilfe oder Pflegeheim: Wer bezahlt die Wohnungsauflösung?
Steuer
Kosten der Nachlassregelung mindern die Erbschaftsteuer (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Ohne Einzelnachweis gilt für alle Erbfallkosten zusammen, also Bestattung, Grabstein, Grabpflege und Abwicklung, ein Pauschbetrag von 15.000 € für Erbfälle ab 2023. Ob die Räumung im Einzelfall anerkannt wird, klärt Ihr Steuerberater.
Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG, 20 % der Arbeitskosten) gilt dagegen nur für den eigenen Haushalt. Für die Wohnung eines Verstorbenen hilft sie den Erben deshalb meist nicht.
Übergabe an den Vermieter
- Termin vereinbaren, alle Schlüssel mitbringen, auch Keller und Briefkasten
- Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen und unterschreiben lassen
- Zählerstände fotografieren und den Versorgern melden
- Besenrein heißt: leer, gefegt, auch Keller und Dachboden. Ob Schönheitsreparaturen fällig sind, steht im Vertrag, viele Klauseln sind unwirksam
- Die Kaution steht nach der Abrechnung den Erben zu
Wenn der Verstorbene in einer Eigentumswohnung oder im eigenen Haus lebte
Dann gibt es keinen Mietvertrag und keine Kündigungsfrist, aber auch keinen äußeren Zeitdruck außer laufenden Kosten wie Hausgeld, Grundsteuer, Strom und Heizung. Die Erben entscheiden gemeinsam, ob sie die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen. Vor einem Verkauf lohnt sich die Räumung meist, weil leere Räume sich besser zeigen lassen. Bis dahin gilt dasselbe wie oben: sichern, Unterlagen finden, Erbe klären, dann räumen. Wer im Grundbuch eingetragen werden will, braucht in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Fünf Fehler, die Erben oft machen
- Zu früh verwerten. Wer Möbel verkauft oder verschenkt, bevor über die Ausschlagung entschieden ist, kann damit ein überschuldetes Erbe annehmen.
- Die Monatsfrist verpassen. Wer nicht innerhalb eines Monats nach § 564 BGB kündigt, verliert die Möglichkeit, sich auf diese gesetzliche Kündigung zu berufen, und muss mit dem Vermieter verhandeln.
- Per E-Mail kündigen. Die Kündigung muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen, sonst ist sie unwirksam.
- Alles in den Container. Testament, Versicherungspolicen, Sparbücher und Fotos tauchen oft erst beim Räumen auf. Sichten Sie vorher, oder beauftragen Sie eine Firma, die beiseitelegt.
- Ohne Festpreis beauftragen. Stundensätze und „ca.“-Angebote werden am Ende oft teurer. Lassen Sie sich nach einer Besichtigung einen schriftlichen Festpreis geben.
Checkliste
- Wohnung gesichert, Post geholt, Kühlschrank geleert
- Sterbeurkunde, Testament beim Nachlassgericht abgegeben
- Erbnachweis geklärt (Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Erbschein)
- Annahme oder Ausschlagung entschieden, Frist sechs Wochen
- Mietvertrag gekündigt, innerhalb eines Monats, schriftlich
- Dokumente, Wertsachen, digitale Geräte gesichert
- Erinnerungsstücke unter den Erben verteilt
- Verträge gekündigt, Nachsendeauftrag eingerichtet
- Festpreis-Angebote nach Besichtigung eingeholt
- Räumung mit Puffer vor Mietende
- Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln
Wie wir eine Nachlassauflösung durchführen: Nachlassauflösung Berlin. Zieht ein Angehöriger zu Lebzeiten ins Heim: Wohnungsauflösung beim Umzug ins Pflegeheim.
Quellen
- BGB §§ 563, 563a, 564, 568, 573d, 857, 1922, 1936, 1943, 1944, 1959, 1960, 1961, 1967, 1990, 2038; ErbStG § 10; EStG § 35a, jeweils gesetze-im-internet.de
- Berliner Gerichte: Nachlass, Erbschaft, Testament (berlin.de)